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山西信托項目兌付無期 未來房地產信托或趨于保守

放大字體  縮小字體 發布日期:2019-11-16 02:37:04  瀏覽次數:6
  山西信托項目兌付無期 未來房地產信托或趨于保守
(一)看似無懈可擊的投資標的
“當初,山西信托把這個項目說的天花亂墜,抵押物都是足值足額的,肯定沒問題,結果真的出事了,之前保證的一樣都沒做到。”投資人王女士爆料。
2016年,山西信托發布了一個叫“信實59號”的信托計劃,給投資者勾勒出一個堪稱完美的大餅,最后卻把大家一起拉進了“兌付無期”的泥潭。
從盡調報告來看,這個規模達5千萬的信托計劃,募集資金用于山西省的臨汾市金洋州房地產開發公司的一個項目,榮華世家后續工程建設,分1.5+1年和2+1年,收益率在10%左右,每年分配一次收益。
借款人金洋州在山西臨汾是個知名的開發商,資產結構相當優秀,13年—15年10月的資產負債率均保持在40%以下。盡管14年受房地產市場萎靡影響,金洋州速動比率下降,但仍優于同行,并且隨著經濟回穩和房地產銷售政策逐步放寬,各項盈利指標從15年開始回升,前景一片大好。
投資項目榮華世家,小區總規劃建筑面積約10萬平米,位于臨汾市中心位置,距離學校、醫院都不遠,佳通便利,配套完善。
(二)還款能力看似強勁
當時,該項目已累計認購三分之一,剩余三分之二可供出售,按照協議價4500元/平方米來算,全部銷售預期可收回約2.8億元,本息償債覆蓋率430%。此外,其他項目還有1.3億元未銷售的尾房,可作為本項目第二還款來源。
如此強勁的還款能力,要應付5千萬的貸款,看起來似乎游刃有余。該信托計劃還以岳秀莊園在建工程作為抵押,實控人李保林夫婦提供無條件、不可撤銷連帶責任保證。
盡調報告顯示,岳秀莊園在建工程位于山西省臨汾市平陽北街8號,面積13249㎡,估值1.03億元。由此來看,抵押物要覆蓋貸款本息也完全沒問題。
值得注意的是,2016年,是房地產市場全面開花的一年。整個行業在“去杠桿”的大背景下,完成了新一輪快速上漲。全國房地產開發投資總額102581億元,首次超過10萬億,是1997年投資總額的32.3倍,同比增長6.9%;全國商品房銷售面積繼2013年后再創新高,為15.7億平方米,同比增長22.5%,增速比2015年提高16個百分點。
市場一片欣欣向榮,老板提供了三重保護,投資標的本身也非常出色,一切看起來都這么完美,已有多年投資經驗的王女士,很快就投了300萬進去。
參與該項目的另一位投資者,已有60高齡,上有80多歲雙目失明的母親,妻子患有精神分裂癥,祖孫三代六口一直擠在一間60多平米的舊房子,其一直想給家人換個更舒適的居住環境,獲悉這個信托計劃后,也將全家幾十年省吃儉用辛苦積蓄的血汗錢300萬都投了進去,希望可以用本息去換個大一點的房子給全家人住。
然而,萬萬沒想到,一朝夢醒,所有的美好都破碎成了玻璃渣渣。
(三)樓盤爛尾,業主投資者叫苦連連
2016年年底,中央經濟工作會議首次提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”,此后,與此相關的政策陸續出臺。2017年—2018年,房地產行業熱度開始降溫,無論是開發投資還是商品房銷售,增速都開始回落。
加上外部環境復雜,整個房地產行業的融資環境持續收緊,債務風險進一步加劇。
信實59號的投資項目榮華世家,更是從17年年初就開始出現問題。從網上流傳的一份山西省臨汾市堯都區人民法院查封公告可以看到,早在2017年1月27日,榮華世家就有24套房因民間借貸糾紛被查封3年。并且,金洋州還把查封房也拿來一并出售,害的業主苦不堪言。
如今,榮華世家已經徹底變成一個爛尾樓項目,有準業主在網上發帖稱,“我們300多戶業主面臨無家可歸的境地,與開發商簽訂的購房合同約定2017年12月20日交房,但時至今日榮華世家項目工地蒿草叢生,滿目瘡痍,地庫、地暖、強弱電、管路、電梯、玻璃門窗無一到位。”
還有準業主向當地政府反映這一情況。臨汾市委社情民意辦公室在回應中稱,目前該公司因債務糾紛,榮華世家項目256套住房及預售資金監管賬戶被法院查封,造成企業資金短缺,后續工程無法按時施工,導致延期交房。
樓盤爛尾,不僅讓付了預售款的準業主有苦難言,還波及到了當初看好這個項目前景的投資人們。
王女士表示,信實59號從17年就開始爆雷,一期出現逾期;到了18年,二期也開始逾期。
2018年1月24日,山西信托發給王女士一份信托計劃兌付情況報告,顯示自2017年一季度起,借款人就因房地產項目銷售不暢導致資金緊張開始無法按期、足額付息。
天眼查數據顯示,金洋州從18年3月就開始被法院列為“失信被執行人”,也就是我們常說的“老賴”。與此同時,其還陷入訴訟泥潭,如今涉及法律訴訟90起,其中,“民間借貸糾紛”41起,將近一半。
并且,從裁決書來看,金洋州早在多年前便頻繁使用高息民間借貸來進行融資,借款時間橫跨2012年至2018年,借款從數十萬元至數千萬元不等,利息多在月息2分左右,這意味著年化利率基本約為24%,足見其資金鏈之緊張。
項目出現這么大的問題,山西信托有沒有如盡調報告里說的,密切關注借款人工程進度、銷售情況和還款情況?出現借款人違約,有沒有盡職盡責地去蹲點調查并催收?
投資人認為其遠沒有做到這一點,王女士指出,信托計劃在17年就開始出現逾期,但是山西信托卻沒有及時采取措施,直到18年2期也爆雷才開始行動。
2018年7月30日,山西信托終于扛不住,發布了信實59號項目進展情況報告,稱已經給項目受益人分配了部分收益。
“這基本是最后一份公告,17-19年的利息到現在都還沒有兌付。”王女士稱,并且在那之后她再打電話聯系山西信托工作人員,都是互相推諉。
“項目負責人已經換了好幾個人,現在又被轉到保全部門。每次打電話都說沒有兌付時間表。”
(四)抵押物被私自出售6000平
從盡調報告的介紹來看,如果項目出現爆雷,應該還可以從抵押物那里拿回損失才對,然而事情并沒有這么簡單。
從天眼查數據獲得的一份裁定書中看到,2018年4月9日,法院申請對金洋州的36套商鋪進行拍賣,結果都流拍了。于是,山西信托又申請以36套商鋪變賣保留價抵債4200萬,法院在2019年5月16日裁定予以支持。
對此,王女士指出,8月下旬,他們從山西信托官網公告中看到這個消息,但是當時公告只提及房屋數量和抵債金額,并沒有表明這些抵押物的總面積是多少。
“在我們的再三追問下,他們才說出面積總共7000平米。”這與此前合同跟盡調報告中提及的13000平米抵押物相去甚遠。
“另外6000多平米已經被債務人私自售賣了。”王女士稱。
如今,打開山西信托官網,該公告已被刪除。
此外,山西信托還存在“發新還舊”的嫌疑。王女士指,“盡調顯示借款人存續對外擔保1200萬,擔保對象是山西信托信實30號集合資金信托計劃,巧合的是,就在信實59號成立的第二天,山西信托就發布信實30號一年半期的清算兌付公告,其1200萬本息得到全額兌付。”
(五)深陷違約泥潭
天眼查數據顯示,山西信托是在02年由山西省信托投資公司改制而成,注冊資本13.57億,實控人山西金融投資控股集團,持股90.7%。許多投資者會選擇山西信托,也正是因為其身上籠罩著的國資光環。
然而,從財報來看,山西信托這兩年的業績可以用“慘淡”二字來形容。2018年,其全年凈利潤僅1408萬,同比下滑72.79%,行業排行倒數第三。今年上半年,其業績進一步下滑,營收1.05億,同比縮水34%;凈利潤上半年僅有2562萬,同比直降了62%。
對此,山西信托的官方解釋為,“行業受托管理資產規模的下降,及風險項目個數的持續增長”。
實際上,自2013年卷入“聯盛能源破產案”后,山西信托的業績就因信譽受損而變得一蹶不振。2013-2015年,山西信托的營收從6.1億腰斬至3.1億,凈利潤從2.1億蒸發至9300多萬。
到了2018年,山西信托又接連陷入違約泥潭,除了信實59號,爆雷的還有信實55號、信達3號、信實58號、信遠36號、信卓1號等。
其中,對于信卓1號的違約,山西信托最近給出了一份解決方案,盡管投資者都不太滿意,但至少還有回應。而對于信實59號,山西信托給投資者的卻只有一句話:你們再等等。
“當初給我們的盡調報告只寫了項目多么多么好,卻沒有披露風險。項目爆雷了,也不積極主動跟我們溝通和解決問題,一句等一會,就讓我們這么多投資者等了足足2年,現在還要等,也不表態,也沒有時間表,那到底要等到什么時候呢?”
“受人之托,代人理財”,本是信托行業的初心所在,山西信托對項目違約的處理態度讓王女士非常生氣,她認為,如今山西信托只有盡一切努力兌付,才能重建投資者的信心。
(六)爆雷頻發,引發信任危機
金洋州不是第一家爆雷的房企,山西信托也不是第一家違約的信托公司。
2018年以來,隨著監管力度全方位持續收緊,越來越多房企陷入資金困局,據人民法院公告網顯示,今年1月至10月底,有大約408家房地產公司被法院裁定破產清算。
這也引發了大規模的地產信托違約事件發生,山西信托、安信信托、光大信托等紛紛中招。大規模的地產信托違約,嚴重傷害了這一類產品在信托投資者群體中的信譽。
云南信托研究部近期發布的研報指出,今年第三季度投向房地產領域的信托產品,發行規模為2079.70億元,環比下降28.46%。
經濟下行壓力是影響信托公司展業的最大因素,今年以來,信托在房地產行業已經吃了不少罰單。據不完全統計,今年前三季度,“涉房”罰單已超過120張,罰款金額逾億元。
由此來看,未來信托公司在開展地產業務時將趨于保守。
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